【MyGoNews 林承志/臺北報導(dǎo)】高力國際發(fā)表2011年2月份上海住宅市場月報，上海新房成交量僅為165000平方米，環(huán)比上個月下跌84%，是自2006年以來成交量最低的月銷售記錄。高力國際表示，在1月26日國務(wù)院出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策後的1個月內(nèi)，上海新房成交量出現(xiàn)大幅下滑。不過，這主要是受到春節(jié)假期因素的影響，致使成交量急劇下降，僅從這一點上要判斷市場是否出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點依然過早。

根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心資料，2011年2月份上海住宅新房成交均價環(huán)比下跌10%，為每平方米人民幣20625元，但仍較2010年同期相比高出近2%。高力國際認(rèn)為，受到政府緊縮政策以及春節(jié)期間樓市不景氣的影響，2月份上海住宅新房成交量與成交價格都有所下滑。為了進(jìn)一步的抵制通貨膨脹，政府在春節(jié)期間宣佈加息，這已經(jīng)是央行連續(xù)在4個月內(nèi)3次加息，至此一年貸款基準(zhǔn)利率從之前的5.81%上調(diào)至6.06%，一年存款的基準(zhǔn)利率也從2.75%調(diào)升至3%。

此外，受到政府緊縮政策以及春節(jié)期間銷量萎縮的季節(jié)性因素的影響，二手房指數(shù)增速減緩。根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室的資料顯示，2月份二手房指數(shù)從上個月上升5點，達(dá)到2580，漲幅僅0.18%，而1月的漲幅為0.34%。從5個市中心區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)來看，2月份平均上漲0.29%，而一月漲幅達(dá)0.48%。

高力國際表示，年初加息將可能導(dǎo)致更多熱錢流入上海。根據(jù)上海統(tǒng)計局發(fā)佈的資料，1月份的通貨膨脹率達(dá)到4.3%。物價持續(xù)走高，政府渴望通過緊縮的貨幣政策來控制信貸並且為經(jīng)濟(jì)降溫。中國央行聲明表示，加息是為了有效地控制通脹預(yù)期，同時防止房地產(chǎn)住宅市場過熱。 

兔年才剛始，政府就宣佈加息，如果通脹問題繼續(xù)擴(kuò)大，這次加息將不會是最後一次加息，央行會在未來幾個月內(nèi)考慮再次加息。在最近的中國政府的抗通膨聲明中透露，準(zhǔn)備針對投資者出臺更多的限制政策，新的宏觀調(diào)控政策將接踵而來。 

根據(jù)最新資料顯示，中國4大開發(fā)商的銷售總額在2月份達(dá)到人民幣370.7億元。作為中國最大的地產(chǎn)開發(fā)商，萬科集團(tuán)在2011年2月份實現(xiàn)銷售金額人民幣60.8億元，銷售面積549000平方米，比去年同期分別增長141.8%和159.8%。值得一提的是，萬科集團(tuán)在今年1月份的銷售額達(dá)到人民幣200.1億元，超過去年同期水準(zhǔn)的3倍，主要是因為很多在12月的合同最終在上個月完成簽約。

高力國際表示，從萬科集團(tuán)的1月份銷售成績來看，成交量的88%集中于戶型面積小於144平方米的成交。政府的“限購令”政策對高檔住宅市場衝擊較大，限制了許多富有人士投資購買更多的物業(yè)。

而中國第2大地產(chǎn)商中海集團(tuán)在2月份實現(xiàn)銷售面積為279000平米，銷售金額達(dá)到36.2億元同比上升51.1%。從公司公告中得知，其主要珠三角的業(yè)績增長最快，同比去年增長203.9%，達(dá)人民幣927萬元，銷售面積為73000平方米，同比去年增長302.8%。 

四大開發(fā)商中的另外兩家公司，保利地產(chǎn)及綠城集團(tuán)，銷售額分別達(dá)到人民幣24.7億元及24億元。從銷售面積來看，保利地產(chǎn)實現(xiàn)了222800平方米，綠城集團(tuán)銷售了120000平方米。

住宅土地市場方面，2011年2月，上海土地市場共成交10筆住宅用地，總面積為596234.84平米，環(huán)比上個月下跌61.8%、 同比去年下跌74.8%。成交均價為每平方米人民幣14208元、 環(huán)比上個月上漲16.6%、同比去年微跌0.8%。

高力國際認(rèn)為，從買家結(jié)構(gòu)來看主要買家為本地的地產(chǎn)開發(fā)商。2月份住宅土地成交的最高價是上海景瑞投資有限公司競拍得的一塊位於浦東浦興社區(qū)的住宅用地，總地塊面積為17193.2平方米，成交價格為6億6111萬元，溢價率46.91%。據(jù)估算該地塊樓板價為每平方米人民幣21362元。